文/摩根大通首席中国经济学家和大中华区经济研究主管朱海斌

中国人民银行、中国银行业监督管理委员会与住房和城乡建设部近日联合发布了关于放松个人住房贷款政策的通知。

根据这项通知，个人第二套住房的最低首付款比例调整为不低于40% （以前为不低于60%）。

同时，使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%（以前为20%-30%）；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的购房者，再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%（之前为60%）。

同时，财政部也在宣布，在二手房市场，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税（之前对于免征营业税的持有年限要求为五年）。

在这项联合通知里，有关部门说明这项政策调整旨在支持居民改善性住房需求， 并进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。更广泛的意义是，这与在3月早些时候全国人民代表大会上公布的政府工作报告中“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”的政策目标一致。

从宏观经济角度而言，住房市场的调整依然将是2015年拖累内需增长的主要原因之一。在今年的前两个月，住房销售面积同比下降了17.8%；同时，住房销售额同比下降了16.7%。 此外，1-2月总开工面积同比下降19.8%。

在令人失望的1-2月经济活动数据之后，今天通知的出台一项是稳定整体经济的措施。我们预计未来进一步的货币政策措施包括今年4月一次50基点的降准，以及今年第二季度一次25基点的降息。这些货币政策措施也将放松房地产市场的融资环境。

同时，值得关注的是在政府工作报告中还建议“保障房建设可以把一些现有存量房转为公租房和安置房”，这也可能是帮助解决市场不断增加的库存的另一种方法。

总体来看，预计房地产市场调整将会继续，但今年的调整速度将会较为缓和。特别是，在住房政策宽松将可能帮助缓解房价向下调整趋势的同时，预计房地产投资增速（对整体经济活动有更直接影响）将可能会进一步从2014年的10.5% 下滑到2015年的6%。

房地产投资增速的下滑将继续拖累经济增速（但相对2014年，其影响程度较小）。同时，住房开发活动的调整将会继续对土地出让金收入产生影响，给地方政府的融资能力带来压力。