构建可持续的不动产金融新模式
不动产行业是国民经济的支柱产业。近年来，伴随行业深度调整，为防范化解系统性风险，支持行业稳健发展，需要构建可持续的不动产新模式，在此过程中，有效的金融模式亦不可或缺。5月21日，2023清华五道口全球金融论坛全体大会五在京召开，大会聚焦“构建可持续的不动产金融新模式”，积极探讨新模式、新循环的构建，为推动行业平稳过渡、实现经济高质量发展提供政策建议。本场大会由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心提供学术支持。
清华大学房地产研究所所长、教授刘洪玉，建信住房租赁基金总裁卢刚，太保私募基金副总经理、上海太保不动产总经理高小羊，万达集团副总裁何其聪，不动产金融研究中心副主任、高和资本执行合伙人周以升，围绕不动产业宏观形势、租赁住房市场及商业地产发展现状及前景、公募REITs创新探索、构建不动产金融循环体系等问题进行深入探讨。
清华大学金融科技研究院副院长、清华五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳主持大会；中金公司董事总经理、研究部执行负责人张宇主持圆桌讨论。
【图为魏晨阳主持会议】
【图为张宇主持圆桌讨论】
清华大学房地产研究所所长、教授刘洪玉分析了当前宏观环境，并谈及房地产行业发展新模式。他指出，从社会经济基本面角度看，经济增长速度已经放缓，进入高质量的增长阶段，同时城镇化增速放缓，人口出现负增长，出现了一批收缩型的城市。政策环境也在发生变化，“房住不炒”已经形成共识。房地产行业未来趋势将聚焦于两个方面，一是，政府的土地财政模式，房企的“三高”模式，房价只涨不跌的预期等可能被颠覆，过度投机的房企将来可能被淘汰，而稳健理性、专业聚焦、诚实守信的优质房企将获得新的发展机会。二是，新的技术包括金融科技、房地产科技的应用，又将催生一大批新的房地产行业的组织形态，比如商用房地产的流动性增加，及REITs的提效降本等，使房地产行业慢慢向着高质量可持续的发展模式转变。
【图为刘洪玉分享观点】
建信住房租赁基金总裁卢刚就我国租赁住房市场的话题进行了分享。在国家相关政策的支持下，我国租赁住房发展迅速，但市场供需矛盾仍然突出。他指出，由于人口流动、家庭结构和观念改善，我国租赁住房需求上升，但目前供给远不能满足新市民和青年人对品质生活的需求，因而产生了区位不匹配、职住不平衡、产品不适配等市场痛点。未来的市场发展可能呈现普惠化、机构化、社区化和数字化等特点。针对租赁住房持有成本高、收益不高的问题，卢刚表示可以通过非租改租、剥离房企自持住宅和增加专门租赁用地等方式降低前期成本。对于未来REITs的发展，卢刚认为应建立长期资产战略规划、完善REITs定价机制、解决资产流转堵点问题并构建多样化REITs住房租赁体系，畅通优质资产进入市场的渠道。
【图为卢刚分享观点】
太保私募基金管理有限公司副总经理、上海太保不动产经营管理有限公司总经理高小羊表示，我国保险资金不仅是公募REITs发行环节的重要投资人，也是底层资产的重要培育者与供给方，在公募REITs市场中发挥着重要作用。未来，随着配套制度体系与市场逐渐成熟，保险资管公司有望成为REITs产品的创设者，未来可进一步展望险资成为公募REITs的原始权益人。同时，他表示保险资管公司获得ABS管理人资格以及未来公募REITs管理人资格具有三重意义：其一，从被动投资转向主动创设，助力REITs生态成熟完善；其二，保险公司叠加“管理人”与“投资人”双重身份，能够发挥协同效应，提高配置成效；其三，通过发行公募REITs实现上市退出，能提升险资表内不动产与基础设施类资产的流动性，释放增量资金布局并培育Pre-REITs资产，加速投资循环，促进REITs市场高质量发展。
【图为高小羊分享观点】
万达集团副总裁何其聪回顾了商业地产行业现状，他指出，现阶段行业呈现以下特点：一是行业存量化特征明显，投资增速放缓；二是马太效应增强，企业经营管理水平分化；三是企业布局轻资产占比增加。何其聪还指出了商业地产行业三大发展趋势：其一，公募REITs、私募REITs、私募基金等多种创新融资方式得到国家政策的大力支持，行业资产流动性增加；其二，随着分化加剧和流动性增强，行业内并购会大幅增加；其三，商业地产开发已从由城市化驱动，逐渐转向轻重资产并举的模式，行业将增加退出渠道，扩大管理规模，发展“募、投、管、退”一条龙的模式。
【图为何其聪分享观点】
最后，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、高和资本执行合伙人周以升高度评价了我国近两年的公募REITs试点成果。就资本市场应如何对REITs产品进行价值发现和风险识别，他表示，市场需关注资产现状、资产管理以及估值指标选择和披露等方面。其中，进行有效、多层次的资产管理，发挥产业方的力量和积极性至关重要。为此，他提出需尽快推动立法，简化交易层级，特别是推动产融结合，树立管理人地位。针对不动产金融循环体系的发展前景，周以升以“摆桥墩”和“建桥梁”类比并指出发展的两项关键要点：其一，需要发展公募REITs的前端市场，特别是不动产私募投资基金和私募REITs，打造充足的“桥墩子”；其二，需要解决公募REITs与不动产私募投资基金、私募REITs等Pre-REITs阶段资本的衔接问题，实现“桥梁”合龙。
【图为周以升分享观点】
