大家好，我是邓永恒，来自美国威斯康星大学麦迪逊分校威斯康星商学院。非常荣幸参加2022清华五道口全球金融论坛，给大家做一个简短的视频发言。

今年论坛的主题是“行稳致远，金融助力高质量发展”。主办方让我讲一下REITs在建立可持续的、稳定的房地产市场上有什么样的作用。

首先，我想讲一讲新冠疫情是如何影响到全球的房地产市场的。大家可以从这张幻灯片里面看到资本市场迅速地响应疫情，所有的行业包含酒店、商务中心、百货店、房地产也是这样。在疫情之后中国的GDP增长是最先的，GDP的复苏处于领先地位，跨境房地产的投资在北京和上海一直增长。这张幻灯片可以看到世界银行的数据，在疫情之后中国的GDP增长，带动全球的GDP复苏，这是很好的情况。

快速增长的结果是中国大多数的主要城市房价都有快速增长。这是北京的平均房价，可以看到从2005年到2020年住房的价格增加了6倍。在2022国际住房可负担度报告里，世界上最大的城市人口都超过500万，这里不包含中国大陆城市上海、北京、广州，但是把中国香港放在里面了。大家能看到所有超过500万人口的大城市都是严重不可负担或者是非常不可负担，香港是最高的，大概是23，北京是25到30，上海是23以上，深圳是33。

世界经济论坛在最近的研究报告里面可以看到世界上只有3%的城市是可负担的，医生、警察、消防员、护士没有办法住在他们的工作地点附近或者是住在城市中心，他们需要花很多的时间和金钱在来回的交通上。现在中国的家庭没有太多的选择，只有把他们所有的存款都放到投资房地产上，这是很高的风险，而且是不安全的，我们紧迫需要在中国开发一个长期的可持续的住房市场。为了这个目的，我们必须要有一个坚实的市场，比如说今天讲的REITs市场。

这张幻灯片是美国REITs市值的演进，在上个世纪90年代可以看到它迅速增长，马上到万亿的市场。这是权益REITs，对于REITs投资可以避免一些双倍的或者重复的交税，在美国和新加坡都是这样，我今天主要讲REITs的底层资产，主要是讲它的收入。

这张幻灯片可以看到过去22年，REITs的表现和私营的投资，REITs是在年度的收益上排名第二高的，在所有的房地产投资里面REITs也有最高的不固定的收入风险调整回报。和私人房地产相较，REITs能够提供更多的流动性。

最后我要讲一下底层资产的重要性，如果想有一个成功的REITs的话。这是一个案例分析，关于新加坡的信托基金，这是新加坡第一个失败的IPO，在2001年11月份失败了，几个月之后的2002年6月份又重新发行，成功有了5倍的超额认购。最开始发行的价格是0.96新币，但是最终的结果超过了它的预测，最高的价格达到了3.395新币。这张幻灯片是第二次IPO如何获得成功的，因为它的底层资产有更细节的规划，有了更好的杠杆，可以使它获得更好的收益。

最后，我想引用2019年世界经济论坛报告作为总结，如果在这个世界上只有一少部分人能够支付得起住房，那就不是一个可持续发展的世界。预祝此次论坛成功举办，谢谢大家。